הכתבות

גמישות מחשבתית, יצירתיות ומיקוד- תחזית לתשפ"א

תחילת שנה, בשיא משבר הקורונה, זמן מצויין לייצר לשנה הקרובה את התחזית שלא תקראו באף מקום אחר. מה לעשות עם הכסף ומה הצפי בענף הנדל"ן- שאלנו את הנבחרת של אוקטגון – חן בן ארי, שמרית רוזנפלד, נחמה בוגין, ישראל יעקב, מיכל בר-און, מיכאל בנאין ונורית כהן-קצב.  גזור ושמור

מאת אבי שמול | 21.09.2020

שיתוף כתבה:

מחיר למשתכן הגיעה לסוף דרכה, שר הבינוי והשיכון משה כחלון הסתלק מחיינו בראשית השנה האזרחית, שר הבינוי והשיכון החדש ליצמן נכנס עם הבטחות להשקעה בפריפריה, לפני שהפסקנו למצמץ הוא כבר התפטר, הקורונה מחוללת שמות, נתקענו עם מאסה עצומה של שטחי משרדים, המשקיעים מחפשים מציאות, לא ברור מה יהיה עם ההתחדשות העירונית. הרבה שאלות לקראת ראש השנה וחברי הצוות במערכת אוקטגון, נותנים בחזרה הערכה, לאן תתפתח השנה שהתחילה ממש עכשיו.

הסגר נוחת על מדינה שלמה, כאשר הקורונה לא עושה לאף אחד הנחות ואנו תוהים, האם הגשם יורד על כולם באותה המידה? חן בן ארי, היא הבעלים של סטודיו גבע בן ארי, מומחית ביצירת תדמית ובניית זהות עסקית לחברות נדל"ן ויוקרה, בעלת שני תארים ו-13 התמחויות מקצועיות מהארץ ומחו"ל והניסיון שלה כולל מאות פרויקטים ישראלים ובינלאומיים, כאשר היא מלווה באופן אישי חברות וקבוצות נדל"ן, יזמים פרטיים, ופירמות סטטוטוריות מובילות:

"שיווק הפרימיום והיוקרה בענף הנדל"ן ובחברות הסובבות אותו, מספק מוצר באיכות גבוהה המיועד ללקוחות שיודעים להעריך אותו ומוכנים לשלם מחיר בהתאמה. כמו שאר השוק גם שוק היוקרה ספג מכה, אם כי לא אנושה. מתבצעות אדפטציות המתמקדות בעיקר סביב הערך המוסף שאותו מותג/מוצר מספק, ופרסונליזציה שמתעצמת ומחזקת את החיבור האישי שלנו אליו, נוצרה קירבה שאינה סטנדרטית כשמדובר בחברות יוקרה שלרוב מרוחקות יותר מפאת פרמיית המותג הגבוהה שלהן. "

אדגיש שזה לא השפיע על המחיר- באף פרויקט נדל"ני לא נתבקשתי לעדכן מחירים וכך גם מבחינת מוצריהם של שאר לקוחותיי. כן התחזקה ההבנה שלקוחות מחפשים ערך ולקוחות יוקרה מחפשים ערך גבוה אף יותר, את הסיפור מאחורי המוצר והחיבור לערכים שהוא מביא עימו. בפרויקטי נדל"ן הפונים גם למשקיעים מחו"ל אני מדגישה ערכים רלוונטיים כגון קיימות וסביבה, בניין הארץ ואהבת ישראל לצד איכות הפרויקט וטיב היזמים שעומדים מאחוריו. זה תמיד היה חשוב, עכשיו זה הכרחי.

ענף היוקרה לא מתפשר, לא מוריד מחירים ולא מתנצל על היותו רלוונטי רק לחתך סוציו-אקונומי מסוים, עם זאת אין ניתוק מהמצב הנתון, יש הבנה ולצידה הכנסת שינויים כמו חיזוק הדיגיטל, הדגשת איכותה של החברה וזיקוק הבידול השיווקי ללקוחותיה הקיימים והפוטנציאליים.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, הינה אגרונומית ומוסמכת במנהל עסקים, המוכרת לרבים כמרצה מבוקשת בתחום הנדל"ן. בנוסף, בוגין משמשת מומחית מטעם בתי משפט, מגשרת ובוררת, מלווה הליכי חקיקה שונים בכנסת, ויו"ר ועדת הביקורת של לשכת שמאי המקרקעין בישראל. נזכיר עוד כי הינה הישראלית הראשונה המשמשת כחברה בוועדה המייעצת לארגון השמאות העולמי IVSC:

"ההשקעה בנדלן היא תמיד השקעה נכונה. אבל בכל תקופה צריך למצוא את הדבר הנכון להשקיע בו. לצערי צפויים לא מעט מימושים עקב חדלות פרעון וכאן עתידות להיווצר הזדמנויות להשקעה. גם רכישת דירות באזורים המיועדים או כבר נמצאים בהליכי פינוי-בינוי, היא השקעה טובה".

"להערכתי, תחום המגורים לא יושפע", אומרת בוגין, "הביקושים ממשיכים ויש מחסור בהיצע ולכן אין לצפות לירידת מחירים. בעקבות הקורונה יש כמובן שינוי בטעמים של הקהל ועלייה בביקוש לדירות גן, מרפסות, חדר עבודה בבית וכו.

"שוק הנדל"ן המניב נפגע. אני צופה כי נרגיש את הירידה בשנתיים הקרובות. יש עזיבה ופינוי של שטחים מושכרים ושינוי בהרגלים – יותר עבודה מהבית וישיבות בזום. 

בעיסוקה הפרטי, משמשת בוגין בעלים ומנכ"לית של פירמת השמאות נחמה בוגין בע"מ הנחשבת לאחד המשרדים המובילים בתחומם בישראל.

אשת המימון מיכל בר-און, מעריכה כי השנה הקרובה צפויה להרבה מאד תהפוכות ושינויים בעולם העסקי:

"כבעלי ומנהלי עסקים, השנה תמשיך ותאלץ את רובנו לקבלת החלטות לא פשוטות. הדרך להתמודד עימן דורשת גמישות מחשבתית, יצירתיות ומיקוד. ההצלחה מחוייבת באמונה פנימית חזקה כי ניתן לצמוח ולקדם את פעילות החברה גם בתקופה הזו מתוך תשוקה אמיתית לעשיה שלנו".

"עבור הרבה מאד עסקים זוהי שנה של לנסוק או לחדול. יש קשיים בלתי נתפסים בתקופה הזו אבל מאידך לחלק מהעסקים ההזדמנויות כבר פה, בהישג יד, קרובות ואדירות כפי שלא ראינו מזה זמן רב" היא אומרת, "צריך לדעת לברור את ההזדמנויות הנכונות, לבדוק ולא להסתנוור ממצגי שווא, לקבל החלטות חדות ולפעול בכיוון שהחלטתם".

"תקופות כאלו הן תקופות בהן נוצרים מובילי השוק לשנים הקרובות. מי שמכין את עצמו בשבועות ובחודשים האחרונים, יודע מה הצרכים העסקיים שלו, מה המיקוד העסקי שרצוי לו, ובעיקר איך משחקים עם הקלפים שחולקו פה לטובתו, יכול לנצל את התקופה הכל כך מאתגרת הזו לקפיצת מדרגה עסקית מדהימה.

"בחודשים האחרונים 'פתחנו מבערים' עם לקוחות שהחליטו לשנות גישה ולנצל את המצב להצמחת העסק. מתחת לכאוס,  יש הזדמנויות עסקיות בשפע וגם כסף למימון לא חסר. צריך לדעת לבחור את הדרך, המינוף או השותפים המדוייקים לך, ולקפוץ חזק וגבוה".

בר-און, רו"ח, בעלת תואר שני, הינה הבעלים של  בר-און גרופ העוסקת בפתרונות מימון, השקעות הון ואסטרטגיה פיננסית. 

עורך דין מיכאל בנאין, הינו מנכ"ל משותף בחברת הייזום – קבוצת Mytown העוסקת בהתחדשות עירונית.

"בשנה הקרובה התחום יפרוץ קדימה עוד יותר", הוא אומר, "הקורונה נותנת את התמריצים לבעלי דירות שאין להם מרחב ציבורי רחב בדירת המגורים או בשכונה.

מרחב ציבורי רחב, זה אומר שאם אתה גדל בשטח של 20 מ"ר על דירה של  60 מ"ר ומקבל מרפסת שמאפשרת לך אוויר פתוח, אתה בפירוש הגדלת את המרחב הציבורי.

"אם יבנו שכונה חדשה, יהיה בה תוספת של שטח ירוק. כמי שמוביל פיתוח שכונה או מתחם, אני לוקח בחשבון את הירוק. חשוב לציין כי תחום ההתחדשות העירונית אינו מצריך מבעל הנכס להוציא כסף מכיסו. אלו הם פרויקטים ארוכי טווח, בממוצע ל-5 שנים קדימה וזה לכשעצמו, תמריץ להכנס לפרוייקטים אלה בתקופה הנוכחית.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב המתמחה בליווי פרויקטים, "אנו מתחילים שנה מאוד מורכבת מבחינת המשק הישראלי. התחזיות תלויות במידה רבה בחיסון נגד נגיף הקורונה וביציבות השלטונית.

בטווח הבינוני אני מעריך שנראה יותר פרויקטים של התחדשות עירונית שיוצאים לדרך במרכזי הערים. נראה יותר שטחי משרדים פנויים, הן בשל חברות שהפסיקו את פעילותן והן בגלל חברות שעובדיהן עובדים מהבית.

במקביל אנו נראה את המשך העלייה בביקושים למרלוגים (מרכזים לוגיסטיים) ככל שיותר ויותר חברות יעברו לשיווק ברשת. בתחום הדיור אני מעריך שהמחירים יעלו אם כי לפחות בשלב זה, לא בצורה חדה.

ישראל יעקב בעל ניסיון עשיר בליווי פרויקטים, דוחות אפס למאות יח"ד, תעשייה, משרדים ומסחר בכל רחבי הארץ. לאורך השנים צבר ידע ומומחיות אשר הפכו אותו למוביל בתחום, אשר חוות דעתו נדרשת ומקובלת במגזר הציבורי והעסקי.

"התחלות הבנייה בישראל עדיין נמוכות, הביקושים עדיין גבוהים וישנם מקומות שהמלאי בהם קטן יחסית. עם זאת, במידה ולא תהיה מדיניות ממשלתית סדורה ורצינית אנו עלולים לשוב ולראות התייקרות דו ספרתית של מחירי הדירות".

שמרית רוזנפלד הינה בעלים של משרד שיווק ומכירות, מלווה מגוון של פרויקטי נדל"ן, בהם מגורים, מסחר ומשרדים, או מתחמים משותפים בסגנון co living: 

"השנה הקרובה תושפע מההיבט הדמוגרפי לצד המשמעות הכמותית" היא אומרת, "קרקעות המדינה לא גדלות, אבל האוכלוסייה כן. תמיד יהיה יותר ביקוש מהיצע. להתרשמותי, כל סגר שנופל עלינו בשל המגיפה, מאט את קצב הצמיחה.

במקביל, הוא גם מציף על פני השטח הרבה משקיעים. הייתה תקופה ארוכה שבה רוכשי דירות ישבו על הגדר והמתינו, אבל בסוף הכל מתפוצץ ואנשים קונים דירות בהמוניהם. זה כמובן מתחיל במדינת תל אביב ואחר כך ממשיך בכל המעגלים שסביב.

"אנו צופים כי מי שירצה לקנות בית בחיפה, בעפולה או בבאר שבע, לא יחכה, אלא יקנה בכל מקרה. המנטליות הישראלית מאוד חסינה לזעזועים ואסונות והציבור יודע לחזור לשגרה מהר. זה אנשים שמצד אחד מזלזלים בהנחיות ומצד שני לא עוצרים כמעט.

"המשרד שלי ליווה ושיווק עסקאות עבור חברה שעסקה במכירת שטחי משרדים ומסחר בנתניה. אפשר לסכם ולאמר שהמכירה היתה קשה מאוד. אבל עם כל הקושי, אנשים ממשיכים למכור. זה מחייב מכירה שצריכה להיות יותר אגרסיבית.

אני חושבת שכאשר קונים נדל"ן, לא קונים לדקה אלא לטווח הארוך. הקורונה תלמד אותנו הרבה דברים שאותם אנו מאמצים וניקח להמשך.

"כבר דובר לא מעט על כך שאנשים מחפשים דירות גדולות יותר, או דירות עם גינות, או מרפסות. צפוי לנו אתגר במסגרת זו, ליצוק תוכן עבור קהל היעד".

עורכת הדין נורית כהן-קצב הינה שותפה ומנהלת מחלקת פרוייקטים והתחדשות עירונית בפירמת CBA, שרקון בן עמי אשר ושות. שמה התפרסם בקשר לעסקת פינוי-בינוי הראשונה והגדולה ביותר בחיפה. כהן-קצב מייצגת אף לא מעט מינהלות התחדשות עירונית, בהן בערים לוד, רמלה ואשקלון.

"להערכתי, ההתחדשות העירונית תתרחב לכל רחבי הארץ", היא מספרת ונוטעת בו גרעין של אופטימיות לעתיד לבוא. "יהיו כאן פרויקטים גדולים יותר, הרבה מעבר למה שנתקלנו בו עד היום. מקבלי ההחלטות, גם בשוק הפרטי וגם בשוק הציבורי, מבינים שזהו העתיד של תחום הנדל״ן.

"לעומת זאת, בשוק המשרדים כבר מורגשת רוויה ואנו סבורה שנהיה עדים לבקשות רבות לשימושים חורגים ושינויי יעודים של המקרקעין. לאור הביקושים בשוק הדיור, ייתכן וגם נהיה עדים להסבה של בנייני משרדים לבנייני מגורים, על כל הקושי הביצועי הכרוך בכך״.

״התכניות שיוגשו יהיו רובן ככולן תכניות של עירוב שימושים. לא רק פיתוח ושילוב של מגורים-מסחר ומשרדים, אלא גם עירוב של שימושים ציבוריים עם פרטים. יותר רשויות יאפשרו חילופי שטחים במסגרת זאת, גם לטובת פרוייקטים של פינוי-בינוי, לניצול יעיל של קרקעות בבעלות עירונית. מבני הציבור שבד״כ מבנים בשטחי הרשות, יהפכו יותר לשטחים מבונים בתוך הבניינים החדשים בתחום התכנית ולא מחוץ להם. לטעמי באופן זה יש ניצול הכלכלי ויעיל יותר של הקרקע, בטח בערי המרכז, שם קיימת אזילת קרקעות מתמדת.

"אני צופה שככל שהתחבורה בישראל תשתפר, בין היתר בזכות פיתוח קווי רכבת כבדה וחיבורים טובים יותר עם התחבורה העירונית – כך ישתפר חיבור הפריפריה למרכז. לכך יש תרומה ניכרת של משבר הקורונה שצמצם עוד יותר את הפער בין בעלי הרכב הפרטי למשתמשי התחבורה הציבורית.

אנו נראה עוד ועוד תכניות של עירוב שימושים. לא רק פיתוח לשילוב של מגורים-מסחר ומשרדים, אלא גם עירוב של שימושים ציבוריים עם פרטים.

יותר רשויות יאפשרו חילופי שטחים במסגרת זאת, גם לטובת פרוייקטים של פינוי-בינוי, לניצול יעיל של קרקעות עירוניות. אנו נראה מבני ציבור מבונים בתוך הבניינים החדשים ולא מחוץ להם. זה ינצל את השימוש הכלכלי היעיל, בטח במרכז.

"ככל שהתחבורה בישראל תשתפר, הרבה בזכות פיתוח קווי רכבת כבדה וחיבורים טובים יותר עם התחבורה העירונית – כך ישתפר חיבור הפריפריה למרכז. לכך יש תרומה ניכרת של משבר הקורונה שצמצם עוד יותר את הפער בין בעלי הרכב הפרטי למשתמשי התחבורה הציבורית.

 

הסיכום הזה מתפרסם, לאחר שהממשלה החליטה על שלושה שבועות של סגר, במהלכו המשק הישראלי נפגע במיליארדי שקלים. זה לא שיקול ענייני או כלכלי שתוקע אותנו בבתים. מתחילה שנה חדשה, היא לא חגיגית  ולפי כל הסימנים, העבר אינו מנבא של העתיד. לא במקרה, הסיכום שלנו מדבר על גמישות מחשבתית, יצירתיות ומיקוד של העשייה שלכם.

 

שיתוף כתבה:

מאמרים נוספים שעושיים לעניין אותך

High End Organic Architecture

הכתבות High End Organic Architecture איך יוצרים תחושה של בית מלון בבית פרטי, למה אריחים מגרניט פורצלן מחברים אותנו לטבע וכיצד מצליח שינוי בתקרה להרגיע

Live, work, shop – vacation

הכתבות Live, work, shop – vacation העולם ובכלל זה ישראל, הקטין את היקף נסיעותיו עקב מגיפת הקורונה. עו"ד יגאל אורנשטיין, מומחה לדיני חברות ולמשפט עסקי,

גלילה למעלה דילוג לתוכן